Mua "Note": một loại hình đầu tư địa ốc

Không mua bất động sản nhưng vẫn có đồng lời". Có thể bạn chưa nghĩ đến điều đó, nhưng đây quả thật là một loại hình đầu tư địa ốc mới. Loại đầu tư này chính là mua tín dụng địa ốc, thường được gọi nôm na là mua “Note”.
Đại để cách đầu tư này như sau: thông thường nhà đầu tư mua tín dụng của người bán bất động sản, với giá chiết khấu và nhận tiền gốc cộng lãi trả tháng cho đến khi khoản tín dụng trên được hoàn trả đầy đủ. Thí dụ nhà đầu tư trả $25,000 để mua khoản tín dụng $30,000. Người mượn sẽ phải trả tiền tháng cho khoản tín dụng $30,000, nhà đầu tư sẽ hưởng lãi trên số sai biệt.
Đầu tư loại này có thể khá mạo hiểm và phức tạp. Mạo hiểm ở chỗ người mượn có thể mất khả năng chi trả, có nghĩa là nhà đầu tư bỏ tiền ra mua khoản tín dụng sẽ không lấy lại được tiền đầu tư của mình và sẽ phải để bất động sản bị ngân hàng kéo, một chuyện vừa dây dưa vừa tốn kém.
Tuy nhiên, loại hình đầu tư này đang khá phổ biến vì nhiều lý do. Giá cả tăng đã khiến gia chủ phải tìm thêm nguồn hỗ trợ tài chánh thứ hai, ngoài khoản tín dụng ban đầu được cung cấp bởi những nhà tài trợ truyền thống như ngân hàng chẳng hạn. Bên cạnh đó là lãi suất giảm hạ đã khiến những nhà đầu tư tài chánh không còn mấy hứng thú trong chuyện cho vay lấy lãi. Ngoài những khoản vay chính thức, còn tồn tại một loại tiền vay thoả thuận giữa các cá nhân với nhau. Dĩ nhiên lãi suất cũng do thoả thuận, nhưng thườngcao hơn nhiều so với lãi suất chính thức. Lãi suất cao cũng có lý do riêng của nó. Người mượn nợ phải cậy đến khoản vay này, chấp nhận lãi suất cao, hoặc vì nhu cầu vay cao hơn khoản được thuận cấp vay hoặc vì bị hồ sơ tín dụng xấu. Chính vì thế bán tín dụng chiết khấu là một giải pháp tài chánh đối với họ và là một cơ hội đối với nhà đầu tư.
Một khi việc thuận thảo giữa người mua kẻ bán đã xong, nhà đầu tư sẽ gởi ngân phiếu đến công ty cấp chứng thư. Số tiền trên sẽ bị phong toả chờ cho đến khi giao kèo hoàn tất. Người bán tín dụng sẽ gởi hồ sơ mua bán bất động sản và hồ sơ tín dụng đến công ty cấp chứng thư cùng với giấy chuyển nhượng tín dụng đã ký. Công ty chứng thư sẽ vào hồ sơ giao dịch này, sau đó tiền sẽ được giao cho bên bán và hồ sơ liên quan sẽ được giao cho bên đầu tư. Khi đó, nhà đầu tư sẽ chính thức đứng sở hữu khoản tín dụng này. Tuy nhiên, giữa người bán với người mua vẫn có thể thuận thảo giao kèo mà không cần thông qua công ty chứng thư.
Dĩ nhiên, phải tính trước đến khoản tốn phí chuyển nhượng. Khoản tốn phí này cũng phải được tính đến trong số tiền bỏ ra đầu tư. Nếu nhà đầu tư lại tính đến chuyện tái chuyển nhượng khoản tín dụng trên, thì cần phải lưu ý rằng mức lãi có được khi đó sẽ rất thấp. Ben Utley, chủ tịch công ty dự toán tài chánh Financial Planning Inc., Eugene, Ore., nói rằng “Nếu có người muốn mua lại khoản tín dụng của bạn, thông thường người đó sẽ đòi phần chiết khấu khá cao.” Nếu bạn để ý những trang rao vặt trên báo, bạn sẽ tìm thấy những nhà đầu tư muốn bán lại các khoản tín dụng này và chắc chắn sẽ có lợi cho bạn hơn khi bạn mua của gia chủ.

Ray A. Smith, Real Estate Journal, Hoàng Tuấn biên dịch